文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步(bù)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制，长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行(xíng)周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一(yī)般(bān)有严(yán)格的监管保障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的(de)资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国一定能(néng)化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是(shì)相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列问题(tí)，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一(yī)经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开(kāi)发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的(de)见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售(shòu)，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款”的(de)销(xiāo)售模式(shì)成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住房(fáng)市场(chǎng)发(fā)展起(qǐ)步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力支持国(guó)内(nèi)房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在(zài)购房过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们(men)发布(bù)的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国(guó)合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能(néng)交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场波(bō)动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监(jiān)管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部(bù)门制(zhì)定。但多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照(zhào)项目(mù)的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进(jìn)入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继(jì)续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的(de)？实际上，在过(guò)去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法zhěng)体(tǐ)来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还(hái)，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付(fù)前(qián)资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋毁掉一个女人最好的办法名声，毁掉一个渣女最好的方法建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发(fā)商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即(jí)可(kě)预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度(dù)付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房(fáng)屋必须经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后(hòu)才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极(jí)为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什么(me)是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预(yù)先支(zhī)付的购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购(gòu)房者即可向银(yín)行申请贷款，但(dàn)交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款的(de)方式(shì)，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工程进(jìn)度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须(xū)与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人(rén)性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管机(jī)构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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